Kira Sözleşmesi Anahtar Teslimi Nedir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki; kiracı olan kişinin kiraladığı taşınmazı fiili anlamda boşaltması kiralanan taşınmazın tahliyesinin gerçekleştiği anlamını taşımaz. Usule uygun olan bir tahliye işlemi için kiracı olan kişinin kiralanan taşınmazın anahtarını kiraya veren kişiye teslim etmiş olması gerekir. Söz konusu bu halde yani anahtar teslimi yapılırken bu teslimin tutanak altına alınması gerekir. Aksi durumda kiracı olan kişi için aşağıda ayrıntılarına yer verdiğimiz gibi çeşitli ispat sorunları meydana gelebilir. Buna göre denilebilir ki; kira sözleşmesi anahtarın teslim edilmesi ile sona erer.

Anahtar Teslim Tutanağı Nedir?

Yukarıda kısaca değindiğimiz üzere kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihte kiralayan ile bir anahtar teslim tutanağı düzenleyerek anahtarı teslim ettiğini kolaylıkla ispat edebilecektir. Anahtar teslim tutanağının imzalanması ile birlikte kiracı kiralananı tahliye etmiş kabul edilir ve yükümlülükleri son bulur.

Kiraya Verenin Anahtarı Teslim Almaması Halinde Ne Olur?

Bazı hallerde söz konusu taşınmazı kiralayan kişi anahtarı teslim almaktan kaçınır. Ancak kiralananı iade borcu gereği kiracı olan kişinin anahtar teslimini yapması gerekir. Söz konusu bu hallerde kiracı olan kişinin izleyebileceği iki yol vardır. Bu yollar;

1. Söz konusu taşınmazı kiralayan kişi anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracı olan kişi mahkemeden anahtarın teslimi için tevdi mahali tayin edilmesini isteyebilir. Tevdi mahali belirlenmesinden sonra kiracı olan kişi söz konusu anahtarı iligli yere teslim etmeli ve bu durumu kiralayan kişiye bildirmelidir. Kiracı olan kişinin kiralananı iade borcu söz konusu bu bildirimin ardından sona erer. Burada yer alan ilgili işlemler yapılmazsa kiracının borcu devam eder.
2. Kiracı olan kişi ilgili taşınmazın anahtarını notere teslim ederek bu durumu kiralayan kişiye ihtar ile bildirebilir. Söz konusu bu durumda tahliye tarihi olarak tebligatın kiralayana ulaştığı tarih esas alınmaktadır.

Anahtar Tesliminde İspat Nedir?

Daha önce de belirttiğimiz gibi kiracı olan kişinin anahtar teslimi işlemini ispat etmesinin en kolay yolu anahtar teslim tutanağı ile söz konusu işlemi kayıt altına almaktır. Ancak bazı hallerde söz konusu bu tutanak düzenlenmemiş olabilir. Söz konusu bu hallerde Hukuk Muhakemesi Kanunu çerçevesinde anahtar tesliminin ispatı yapılabilir. Hukuk Muhakemesi Kanununa göre belli tutarın üstündeki uyuşmazlıklar sadece senet ile ispat edilebilir. Söz konusu bu sınır her yıl değişmekle birlikte 2020 yılı için 4480 TL olarak belirlenmiştir. Kiracı anahtarı teslim ettiğini yıllık kira bedeli tutarı senetle ispat sınırının üzerinde kalıyor ise sadece yazılı şekilde olan deliller ile ispat edebilir. Yargıtay’ın konuya ilişkin ;“Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiracı anahtarı teslim ettiğini yazılı delille ispat edemezse teslim tarihi açısından kiralayanın belirttiği tarihte taşınmaz tahliye edilmiş sayılacaktır. Bu tarihe kadar işlemiş kiralar bakımından kiracı sorumlu olmaya devam edecek ve kira tutarları kadar ödeme yapmak zorunda kalacaktır.” ifadelerine yer verilmiştir. Başka bir Yargıtay kararında ise; “Tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.” ifadeleri yer alır.

Kiracının Anahtarı Teslim Etmemesi Halinde Ne Olur?

Burada önemle belirtmek gerekir ki; kiracı olan kişi ilgili taşınmazın anahtarını teslim etmez veya anahtarı teslim ettiğini ispatlayamazsa tahliye gerçekleşmemiş sayılır. Bu nedenle söz konusu bu halde kiracı olan kişi kira sözleşmesi sona ermemiş gibi kira ödeme borcuna tabi olur. Konu ile ilgili olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli bir kararında göre; “Kiracı anahtarı teslim ettiğini yazılı delille ispat edemezse kiralananı tahliye etmiş sayılmayacaktır. Bu durumda kiralayanın belirttiği tarihe itibar edileceğini belirtmiştik.” ifadelerine yer verilmiştir.

Öte yandan kiracı olan kişinin taşınmazın anahtarını teslim etmediği ve kiralanmış olan taşınmazı erken tahliye ettiği hallerde ise 2 durum söz konusu olur. Bu durumlardan ilki; kiracı olan kişinin anahtar teslim tarihine kadar kira borcunu ödemek zorunda olmasıdır. Öte yandan anahtar tesliminin ardından ise kiralanan söz konusu taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul bir tarihe kadar kira ödeme borcu devam eder. Konu ile ilgili olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 07.07.2020 tarihli bir kararında bu durumu “ Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK'nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.” ifadeleri ile açıklamıştır.