Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Türk Borçlar Kanunu 299. maddeye göre; kira sözleşmesi “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmaktadır. Kira sözleşmesinin sözleşmenin tarafları için önemli sonuçları olur. Söz konusu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar ciddi yargısal süreçlere sebep olabilir. Bu sebeple taraflar arasında kira sözleşmesi hazırlanırken sözleşmenin hukuki zemini somut olaya, mevzuata ve yargı kararlarına uygun olacak şekilde oluşturulmalıdır.

Taraflar arasında kira sözleşmesi hazırlanırken söz konusu sözleşmenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre hazırlanması gerekir. Kural olarak kira sözleşmeleri yazılı şekil şartına bağlı değildir. Ancak burada belirtmek gerekir ki, uygulamada ispat probleminin ortaya çıkmasını engellemek amacıyla muhakkak surette yazılı sözleşme yapılır.

Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Daha önce de belirttiğimiz gibi kira sözleşmesi hazırlanırken sözleşmenin hukuki zemini somut olaya, mevzuata ve yargı kararlarına uygun olacak şekilde dikkatlice hazırlanmalıdır. Kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken noktalar aşağıda sıralanmıştır;

• Kiralanacak olan mülkü kiraya verecek olan kişinin tapu kayıtlarına bakarak söz konusu kişinin malik olduğundan emin olunmalıdır. Burada belirtmek gerekir ki, tapu kayıtları alenidir yani isteyen herkes geçerli bir sebep göstermeksizin de tapu kayıtlarını inceleyebilir ve ilgisini kanıtlayan kişi tapudan ilgili belgelerin örneğini alabilir.
• Sözleşmeye konu edilen mülkle ilgili bilgilere detaylı şekilde kira sözleşmesinde yer verilmelidir. Söz konusu mülkün sınırları, eklentileri, varsa bütünleyici parçaları vb. gibi kısımlar kira sözleşmesinde tüm ayrıntılarıyla yer almalıdır.
• Söz konusu mülkü kiraya veren ve kiralayan kişilerle ilgili temel kişisel bilgiler kira sözleşmesinde yer almalıdır.
• Kira sözleşmesinde kira bedeli, para cinsi, ödemenin yapılması gereken tarih, ödeme şekli, kira artış oranı, kiranın ödenmemesi halinde ortaya çıkacak sonuçlar vs. kanunda öngörüldüğü şekliyle yer almalıdır. Burada belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde kanunda yer alan mutlak hükümlere aykırılık oluşturacak hükümler yer alırsa anlaşma sağlanamaz. Örnek olarak; kiracının aleyhine olacak şekilde kira bedeli ödenmediği takdirde kanunda yer alan prosedürlerden daha ağır yükümlülüklere yer verilemez. Bu noktada söz konusu sözleşmenin dikkatle hazırlanması gerekir.
• Kira sözleşmesinin tarihi de önemli bir başka konudur. Kiranın yenilenen dönemi, ilgili ihbar sürelerinin ne zaman olacağı vb. gibi konular taraflar arasında karşılaştırılmalıdır.
• Kiralanan mülk içinde bulunan demirbaşların neler olduğu açık ve net bir şekilde kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Aksi durumda meydana gelen bir uyuşmazlık olursa yer alan hükümler kiracı lehine yorumlanır.
• Kira sözleşmesine kefil eklenebilir.
• Kira sözleşmesinde depozito miktarı, depozitonun hangi hallerde iade edilip hangi hallerde iade edilmeyeceği belirlenmelidir. Burada yine belirtmek gerekir ki, depozito belirlenirken mülkü kiralayan kiracıya kanunda tanınan hakların aleyhinde bir belirleme yapılamaz. Örnek olarak; kiracının mülkü erken boşaltması durumunda depozito yanar vb. gibi bir düzenlemeye sözleşmede yer verilemez.
• Kira sözleşmesi yapılırken; genel anlamda sözleşmeye eklenen kanuni hükümler genel hükümler başlığında, sözleşmenin tarafları arasında belirlenen özel hususlar ise özel hükümler başlığı altında olmak üzere 2 ayrı başlığa yer verilmelidir.
• Kira sözleşmesi somut kira ilişkisinin hükümleri göz önünde bulundurularak kiraya verenin borçları, kiracının borçları, hak ve yükümlülükler vs. hazırlanmalıdır. Aksi durumda kısa ya da uzun vadede ciddi hukuki sorunlar meydana gelebilir.
• Zapttan sorumluluk, sonradan çıkan masraflar vs. gibi sonradan ortaya çıkabilecek ödemeler kira sözleşmesinde kanuni düzene göre yer almalı ve sözleşmenin tarafları bu konularda uzlaşmaya varmış olmalıdır.

Arazi/Tarla Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Söz konusu kiralanacak mülk arazi olunca kira sözleşmesi çeşitli sebeplere bağlı olarak yapılabilir. Bu sebeplerden bazıları; arazi üzerinde geçici yapı kurulmak isteniyor olunabilir, ürün kirası şeklinde üzerindeki maldan yararlanılmak isteniyor olabilir. Söz konusu bu durumlar Türk Borçlar Kanunu hükümlerinde ayrı hukuki rejimlere tabi tutulur. Buna göre; söz konusu durumun yapılışı, uygulanışı ve ortaya çıkacak sonuçları açısından farklı hukuki düzenlemeler mevcuttur.

Kira sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gerekenler başlığında verdiğimiz temel ilkeler söz konusu mülk arazi olduğunda da geçerlidir. Ancak burada belirtmek gerekir ki; kiralanacak mülk arazi ya da arsa vb. olduğunda hazırlanacak olan kira sözleşmesi daha özenli şekilde detaylandırılmalıdır. Çünkü kira uyuşmazlıkları söz konusu kiralama işlemlerinde daha sık meydana gelmektedir.

Ev Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Bir apartman dairesinin ya da müstakil bir evin kira sözleşmesi ev kira sözleşmesidir. Her iki mülkün kira sözleşmesi de genel anlamda benzer hükümler içerir. Buna göre daha önce açıklamış olduğumuz kira sözleşmesi nasıl doldurulur sorusunun cevabı ile ev kira sözleşmesi nasıl doldurulur sorusunun cevabı aynıdır.

Bedelsiz Kira Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Doldurulur?

Kural olarak kira sözleşmesi bedelsiz olacak şekilde yapılamaz. Bedelsiz kira sözleşmesi uygulamada yapılıyor olsa da Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde bu sözleşme kira sözleşmesi olmaz. Söz konusu bu durumda kiralanmış olan mülkün intifa hakkı karşı tarafa bırakılmış olunur. Bu durum uygulamada bedelsiz kiralama şeklinde isimlendirilir. Söz konusu bedelsiz kiralamaların bir kısmı vergiden muaftır. Belirli istisnalar dışında ise bedelsiz şekilde kiralanmış olan taşınmazların emsal bedeli üzerinden vergilendirme prosedürleri uygulanır.

Bedelsiz kira sözleşmeleri dışında cüzi miktarlara yapılan kira sözleşmeleri de mevcuttur. Bu tür sözleşmeler de kira sözleşmesi olarak sayılacakları için normal bir kira sözleşmesiyle aynı sonuçları doğururlar. Bu sebeple cüzi miktara yapılan kira sözleşmelerinin de yine titizlikle ve dikkatli şekilde hazırlanması gerekmektedir.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

En ciddi kira sözleşmesi türlerinden biri iş yeri için hazırlanan kira sözleşmeleridir. Bu durumun bir sebebi işyeri kiralarının ev kiralarına göre daha yüksek bedeller olması iken diğer bir sebebi de işletme sahiplerinin kiralamış oldukları iş yerlerinde uzun yıllar kirazı olarak kalmayı sürdürmek istemeleridir.

Belirli ekonomik süreçlerde dükkan sahiplerinin daha fazla kira alabilmek amacıyla var olan kiracılarını çıkarmak istemeleri uygulamada sıkça rastlanan durumlardandır. Bu nedenle dükkan sahibi ve işletmeci arasında çeşitli uyuşmazlıklar çıkabilir. Buna ek olarak devir bedelleri, halk arasında bilinen ismiyle hava parası, gibi sebeplerle de yine dükkan sahibi ve işletmeci arasında uyuşmazlıklar yaşanabilir. Bu sebeplerle işyeri kira sözleşmeleri hazırlanırken meydana gelebilecek tüm bu uyuşmazlıklar hesaba katılarak dikkat ve titizlikle işyeri kira sözleşmeleri hazırlanmalıdır.