Kiracı Tahliyesi Nedir?

Öncelikle tanımıyla başlarsak kiracı tahliyesi; kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir sebeple ilgili taşınmazdan hukuki yollar aracılığıyla çıkarılması olarak tanımlanır. Burada belirtmek gerekir ki kiracıyı çıkarma çeşitli yollarla yapılabilir. Bu yollardan bazıları; tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliyesi davası, tahliye talepli icra takibi vb. gibi çeşitli yollardır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesi ve devamında yer alan maddelerde kiracı tahliyesi ile ilgili hükümlere yer verilmiştir. Buna ek olarak ilgili mevzuatın bazı yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümlere de yer verilmiştir. Türk Ceza Kanunu 347. maddesinde bildirim yoluyla kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler yer alır ve ilgili kanun maddesine aşağıda yer verilmiştir.

Türk Ceza Kanunu Madde 347

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracıyı Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?

Burada önemle vurgulamak gerekir ki kira sözleşmesi taraflar arasında belirli bir süre için yapılmış olsa dahi, söz konusu bu sürenin bitmesi, kiracı tahliyesi için yeterli bir sebep sayılmaz. Bu demektir ki kiracı olan taraf söz konusu bu sürenin bitiminde kiralanan taşınmazdan kendi iradesi ile çıkmadığı sürece taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesi aynı şartlarda devam eder.

On Yıllık Kiracı Tahliyesi Nasıl Olur?

Daha önce de belirttiğimiz gibi normal şartlarda süreli kira sözleşmesi kiracı tarafından uzatabilir ancak kiraya veren taraf süre bitti diyerek kiracısını çıkaramaz. Fakat burada belirtmek gerekir ki söz konusu bu durumun sınırsızca kullanılması, mülkiyet sahibi olan kişinin mülkiyet hakkını engeller. Bu sebeple kanunen kiracının süresinin dolduğu zaman çıkarılabilmesi imkanını 10 yıllık şarta bağlamıştır. bu demektir ki; kiracı olan taraf toplamda 10 kere kira sözleşmesini uzatmış ise diğer bir deyişle ilk yıldan sonra 10 yıl daha yani toplamda 11 yıl ilgili taşınmazda oturmuş ise söz konusu bu süreyi takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesinde kiracıya bildirim yaparak kiracısının evi ya da işyerini tahliye etmesini isteyebilir. Söz konusu bu talep fesih bildirimi yani bir ihbarname göndermek suretiyle yapılır.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Burada belirtmek gerekir ki; kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona eremeyip fakat mahkeme kararı ile sona erdirilebileceği bazı haller mevcuttur. Söz konusu bu hallerde kiracıya tahliye davası açmak gerekir. Kiracı tahliye davasına diğer bir deyişle kiracıyı çıkarma davası da denir. Kiracı tahliye davası ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Burada vurgulamak gerekir ki; kiracı tahliyesi davası açmak için birtakım sebeplerin mevcut olması gerekir. Bu demektir ki ortada herhangi bir haklı neden yokken kiracı tahliye davası açılamaz.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Nedir?

Yukarıda bahsetmiş olduğumuz kiracı tahliye davasını açmak için başvurulabilecek yollardan birisi ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesidir. Söz konusu bu halde kiraya veren kişinin; kendine, eşine, üstsoyuna yahut altsoyuna ya da kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere konut sağlama ihtiyacı ortaya çıkarsa kiracı tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir. Söz konusu taşınmazın kirada iken başkasına satılması ve sonraki malikin ihtiyacı hakkında ise Türk Borçlar Kanunu 351. madde düzenlemesine bakmak gerekir. İlgili kanun maddesine aşağıda yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 351

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Nedir?

Burada belirtmek gerekir ki; kiralanan taşınmazın yeniden inşasının gerektiği hallerde ya da taşınmazın esaslı bir şekilde onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi vs. gerekiyorsa yine kiracıyı tahliye davası yoluna gidilebilir. Ancak belirtmek gerekir ki söz konusu bu haldeki şart ilgili bu onarım, tadilat, genişletme vb. gibi işlemlerin kiralananın kullanımını imkansız hale getirmesi gerekir. Ancak bu halde kiracıyı çıkarma haklı olmuş olur. Bahsedilen esaslı değişik tam olarak budur.

Ayrıca belirtmek gerekir ki ilgili taşınmazın sahibi istediği zaman tadilat gerekçesini öne sürerek kiracıyı çıkaramaz. Bu duruma ek olarak burada önemle vurgulamak gerekir ki; İhtiyaç sebebiyle ve tadilat sebebiyle tahliyede yeniden kiralama yasağı mevcuttur. Buna göre ihtiyaç sebebiyle ya da tadilat sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, boşaltıldıktan ya da tadilat işlemi sona erdikten sonra 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.