Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Nedir?

Kiralanmış olan taşınmazda yapılacak olan tadilat sebebiyle kiracının çıkarılması hali Türk Borçlar Kanunu 350. maddenin 1. ve 2. fıkralarında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre; kiralanan taşınmazın yeniden inşa ya da imar edilmesi halinde kiraya veren kişi kanunda verilen şartların mevcut olması durumunda kira sözleşmesine yine kanunda yer verilen usule göre son verebilir. Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi yoluyla esaslı şekilde yeniden inşası ya da imarı yapılacak ve bu süre içerisinde söz konusu taşınmazın kullanılması mümkün olmayacak ise; ilgili taşınmazı kiraya veren kişi kanunda yer alan şartlar ve süreler çerçevesinde tadilat sebebiyle kiracı olan kişiye karşı tahliye talepli dava açabilir. Tadilat sebebiyle kiracı olan kişinin tahliyesi yolu kimi durumda kira ödemesini yapmayan kiracının çıkarılması amacıyla izlenir. Fakat belirtmek gerekir ki kirasını ödemeyen kiracıyı ilgili taşınmazdan tahliye etmek için başka yollar mevcuttur.

Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Aşağıda verdiğimiz şartların varlığı halinde taşınmazı kiraya veren kişi kiracı olan kişiye karşı tahliye davası açarak kiracıyı ilgili taşınmazdan çıkarabilir.

• Kiralanan taşınmazın esaslı bir şekilde onarılarak, genişletilerek veya değiştirilerek imarı ya da yeniden inşası amaçlanıyor olmalıdır. Kiralanmış olan mülkün yeniden inşası ilgili taşınmazın yıkılıp yeniden bir yapı inşa edilmesi işlemidir. Kiralanan mülkün esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gibi imar durumlarında ise ilgili mülkün yıkılması gerekmez. Ancak ilgili taşınmazda yapılacak olan tadilat işleminin önemli olması halinde kiraya veren kişinin tahliye davası açması için yeterli sebep mevcut olur.Burada belirtmek gerekir ki; esaslı olmayan şekilde onarma, genişletme ya da değiştirme amacıyla yapılacak olan tadilatlar sebebiyle kiracı olan kişi tahliye edilemez. Burada her bir somut olay için yapılacak olan tadilat işleminin elzem ve esaslı olması ayrıca değerlendirilmelidir.
• Kiralanan taşınmazın yapılacak olan önemli tadilatında ya da yeniden inşası esnasında kiralanan taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır. Yapılacak olan tadilat işlemi sırasında konut ya da iş yeri olan ilgili taşınmazın kullanılmaya imkanı olmaması gerekir. Bu konuda dava sırasında hakim tarafından söz konusu taşınmazın kullanılmaya elverişli olup olmaması ile ilgili bilirkişiye başvurulur.
• İlgili taşınmazın yeniden inşası ve imarına ilişkin projenin mahkemeye sunulması gerekir. Kiraya veren kişi, kiracı olan kişinin tahliyesini ilgili taşınmazın yeniden inşası ya da imarı işlemleri için talep ediyor ise; imar onayı olan inşaat projesini ya da inşaat ruhsatını mahkemeye sunmalıdır. Burada önemle belirtmek gerekir ki; kiraya veren kişi tarafından mahkemeye sunulacak olan inşaat projesinin imar hukuku mevzuatı dahilinde olması ve ilgili mevzuata aykırılık teşkil etmemesi gerekir.
• Belirli süreli olacak şekilde yapılan kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden sonraki bir ay içinde tadilat nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Kiraya veren ve kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesi belirli süreli ise bu halde ilgili taşınmazı kiraya veren kişi kira sözleşmesinde yer alan sürenin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracı olan kişinin ilgili taşınmazdan tahliyesi için tahliye davası açabilir.
• Belirsiz süreli şekilde yapılmış olan kira sözleşmelerinde, fesih dönemine ve Türk Borçlar Kanununda fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek olan tarihten itibaren tadilat sebebiyle tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren ve kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesi belirli süreli ise bu halde ilgili taşınmazı kiraya veren kişi tadilat sebebiyle kiracı olan kişinin tahliyesi için ilgili kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren her 6 aylık fesih dönemi sonunda en az 3 ay öncesinden tahliye edilmek istenen kiracıya fesih bildirimi yapmakla yükümlüdür. Eğer kiracı olan kişi yapılan fesih bildirimlerine rağmen kiralanan mülkten çıkmazsa kiraya veren kişinin fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içerisinde kiracı olan kişiye karşı tahliye davası açma hakkı olur. Burada önemle belirtmek gerekir ki; fesih dönemi ya da fesih bildirimi sürelerine uyulmadığı durumda kira sözleşmesi kiraya veren kişi tarafından sonlandırılamaz. Söz konusu fesih işleminin gerçekleştirilebilmesi için kanunda yer alan bu sürelere uyulmak zorundadır.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Nedir?

İlgili taşınmazı kiraya veren kişinin tadilat sebebiyle kiracı olan kişiye karşı açtığı davada görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi iken, ilgili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olan mahkemedir. Buna göre; kiraya veren tarafından açılacak olan tahliye davası ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Tahliyeden Sonra Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi Halinde Ne Olur?

İlgili Taşınmazın Eski Hali ile Yeniden Kiraya Verilmesi Durumunda:

Türk Borçlar Kanunu 355. maddenin 2. fıkrasına göre; yeniden inşa ya da imar sebebiyle kiracı olan kişi tahliye edildikten sonra ilgili taşınmaz ortada haklı bir sebep olmadan eski haliyle 3 yıl içerisinde ilgili taşınmazdan tahliye edilen kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz. İlgi madde bu durumu “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz” şeklinde açıklar.

İlgili Taşınmazın Yeni Hali ile Yeniden Kiraya Verilmesi Durumunda:

Yeniden inşası ya da imarı yapılan ilgili taşınmazı yeni hali ile tahliye edilen kiracının yeni kira bedeli karşılığında kiralamak için öncelik hakkı vardır. Buna göre ilgili taşınmazın mülkiyet sahibi taşınmazın yeni hali ile bu hal ile belirlenmiş olan güncel kira bedeliyle ilk olarak ilgili taşınmazdan tahliye edilmiş eski kiracıya teklif götürme zorunluluğu vardır. Bunun için kiraya veren kişi eski kiracıya yazılı bildirimde bulunur. Eski kiracı olan kişi söz konusu bu yazılı bildirimden sonra 1 ay içerisinde ilgili taşınmazı kiralamak için öncelikli olan hakkını kullanmaz ise kiraya veren kişi taşınmazı bir başkasına kiraya verebilir.

Burada belirtmek gerekir ki; eğer kiraya veren kişi yeniden inşa ya da imar yaptırdığı ilgili mülkü eski hali ile eski kiracıyı tahliye etmesinin ardından 3 yıl içinde başkasına kiraya verirse ya da kanunda belirtilen eski kiracıya yapılması gereken yazılı bildirimi yapmadan ilgili taşınmazı bir başkasına kiraya verirse; eski kiracıya son kira senesinde kiracının ödediği bir senelik kira bedelinden az olmamak şartı ile tazminat ödemekle yükümlüdür.

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliye Edilmesine İlişkin Önemli Hususlar Nelerdir?

Mülkiyeti kendisinde olan kiraya veren ilgili taşınmazdaki kiracıyı tadilat sebebiyle tahliye etmek istediğinde Türk Borçlar Kanunu 350. maddede yer alan düzenlemelere göre hareket etmelidir. Yukarıda açıkladığımız şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren kişi tarafından kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.