Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa sahibinin arsasının belli bir payını ya da tamamını yüklenici olan müteahhite devretmesi ile, müteahhitten bu devrin karşılığı olarak söz konusu arsa üzerinde yapılacak olan belli sayıda bağımsız bölümden belirli bir bölümü arsa sahibine teslim etmesi şeklinde işleyecek olan iki taraflı sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da arsa payı inşaat sözleşmesi olarak bilinir. Söz konusu bu sözleşmede karşılıklı iki edim mevcuttur. Bunlar; arsa sahibinin arsa payını yükleniciye devretmesi ve yüklenici olan müteahhitin bu paya karşılık olarak inşa ettiği bağımsız bölümlerden taahhüt ettiği kısmı arsa sahibine devretmesidir.

Burada belirtmek gerekir ki müteahhitin sözleşmede belirtilen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesi borcundan kurtulmasını sağlamaz. Müteahhit söz konusu borçtan kurtulabilmek için söz konusu arsa üzerinde yapılan yapıya ait tüm bağımsız bölümleri ilgili mimari projeye uygun şekilde tamamlayarak arsa sahibine teslim etmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Nedir?

Arsa sahibi için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği; söz konusu sözleşme kapsamında belirlenmiş olan arsa payının temel üstü ruhsat alınarak ya da kat ittifakı kurularak tapuda devredilmesidir. Yüklenici olan müteahhit için ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği; kararlaştırılmış olan bağımsız bölümlerin mimari projeye uygun olarak tamamlanmasının ardından arsa sahibine devretmesidir. Buna göre; söz konusu sözleşme iki tarafa da borç yükleyen karma bir sözleşmedir.

Noterlik Kanunu 60. maddeye göre; bilahare bir taşınmaz devri taahhüdü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde bir noter tarafından yapılması zorunludur. Eğer söz konusu sözleşme noter tarafından yapılmaz ise kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz sayılır. Bu durumda; Türk Borçlar Kanununda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, tarafların verdikleri geri istenebilir. Buna göre de, söz konusu sözleşmede sonradan esaslı değişiklik yapılması da resmi şekle tabi tutulmuştur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerh düşülmesi aynı usul ve usullere tabidir. Burada belirtmek gerekir ki, söz konusu sözleşmeler tapuya şerh düşülürken ilgili tapu kaydına herhangi bir mahkeme kararı ile tedbir konulmuş ise; uygulama sırasında söz konusu bu tedbir gerekçe gösterilerek tapuya şerh düşülmez. Ancak; burada hukuki bir dayanak mevcut değildir ve mahkeme kararı ile konuşmuş olan tedbire rağmen söz konusu sözleşmenin tapuya şerh düşülmesi gerekir. Bunun sebebi söz konusu bu şerhin mülki hakka menfi ya da müspet herhangi bir halel getirmeyecek oluşudur. Bu şerhin amacı, söz konusu tapu kütüğünde yer alan mülki hakka halel getirebilecek hukuki işlemleri önlemek amacıyla çelişki oluşturmaz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri Nelerdir?

Uygulamada genel itibariyle üç çeşit kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile karşılaşırız. Bu çeşitler;

• Söz konusu arsanın bir bölümü ya da tamamının teminat ipoteği karşılığı olacak şekilde müteahhite devredilmesi (Burada yüklenici olan müteahhit söz konusu inşaatı belirli bir seviyeye getirdikçe ipotek kısım kısım kaldırılır.)
• Arsa payının devri ya da arsa payının karşılığı inşaat sözleşmesi (Buna göre inşaatın ilerlediği belli aşamalarda söz konusu arsa kısım kısım yükleniciye devredilir.)
• Hem kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hem de taşınmaz vaadi sözleşmesinin bir arada yapılması (Uygulamada en sık karşılaşılan çeşit budur ve bu sözleşmeye göre hem inşaat yapımı hem de taşınmaz satış vaadi aynı sözleşme içerisinde düzenlenir.)

Burada belirtmek gerekir ki yukarıda verdiğimiz bu şekiller uygulama açısından farklılık barındırmasına rağmen şekil anlamında değişiklik meydana getirmezler.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekle aykırı olacak şekilde yapıldığında kural olarak geçersizdir. Türk Borçlar Kanunu 77. maddeye göre; geçersiz bir sözleşmeye dayalı şekilde yapılan ifalar geri istenebilir. Ancak burada belirtmek gerekir ki; yüklenici olan müteahhit arsa sahibinin yarattığı güven sebebiyle inşaatın büyük bir kısmını tamamlamış ve söz konusu tamamlanan kısım bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca karşılığının istenmesi halinde hakkaniyete aykırılık oluşturacak ise, söz konusu arsa sahibi sadece geçersiz sözleşmeye dayanarak bunu talep edemez. Bu durumda müteahhite karşı haksız iktisap hükümlerine dayanan tazmin sorumluluğu ortaya çıkar.

Burada önemle belirtmemiz gereken ve dikkat edilmesi gereken en önemli nokta; inşaatın büyük bölümü şeklinde nitelenen kısmın işin niteliğine göre değişmesidir. Söz konusu bu durumda ihtilaf meydana geldiği için bu tespit mahkeme tarafından tayin edilmiş olan bilirkişi heyetinin raporu doğrultusunda tespit edilir. Bu demektir ki, müteahhit kendi üzerine düşen sorumluluğu mahkeme tarafından takdir edilmiş olan “çoğunluk” vasfı çerçevesinde yerine getirmiş ise; söz konusu arsa sahibi bu noktadan sonra ben vazgeçtim ya da sözleşmeyi fesh ediyorum şeklinde bir iddiada bulunamaz. Aksi takdirde, Türk Medeni Kanunu 2. maddede yer alan kötü niyete dayalı hak iddiası meydana gelir ve bu durum kanun tarafından korunmaz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şekil Şartları Nelerdir?

Kat karşılığı yapılacak olan inşaat sözleşmelerinin şekil hususunda değinilmesi gereken nokta; söz konusu sözleşme ile müteahhitin arsa sahibi olan kişiye karşı talep hakkına sahip olduğu bağımsız bölümleri üçüncü kişi ya da kişilere satmayı vaad etmesi durumudur. Bu durumda söz konusu sözleşme Türk Borçlar Kanunu 167. madde çerçevesinde alacağın temliki şartlarına sahip olduğu için, bu işlemin resmi olarak yapılması şartı yoktur. Ancak burada belirtmek gerekir ki; söz konusu sözleşme müteahhit ve arsa sahibi arasında resmi şekle aykırılık teşkil edecek biçimde yapılmış ise geçersizdir ve söz konusu arsa sahibi ilgili üçüncü şahıs ya da şahıslara karşı bu aykırılık teşkil eden durumu öne sürerek geçersizliği vurgulayabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekle Aykırılığın Sonuçları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu 11. maddenin 2. fıkrasına göre; şekle aykırı biçimde düzenlenmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunda belirtilen şekil şartlarını sağlamadıkları için geçersiz sayılmaktadır.

Burada belirtmek gerekir ki; kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerinin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği durumlar da mevcuttur. Daha önce de belirttiğimiz gibi sözleşme düzenlenirken her ne kadar şekil şartına uyulmamış olması söz konusu sözleşmeyi geçersiz yapacak olsa da, Yargıtay kararlarına göre belli durumlar dahilinde sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil ediyor ise sözleşme geçerli sayılmaktadır. Eğer müteahhit söz konusu inşaatı tamamlayıp yapı kullanma iznini alma aşamasına getirmiş ise, bu noktadan sonra arsa sahibi sözleşmeden cayma ve sözleşmeyi geçersiz kılma hakkına sahip değildir. Çünkü bu durum Türk Medeni Kanunu 2. maddesine göre kötü niyete dayalı hak iddiasına sebep olmaktadır.

Özet olarak şekil şartları yerine getirilmemiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde geçersizlik iddiasında bulunulması dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ediyorsa söz konusu bu iddia herhangi bir yaptırıma sebebiyet vermez.