Kat Mülkiyeti Kanunu Hakkında Bilinmesi Gerekenler Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki; herhangi bir arsa üzerine inşa edilen ve tamamlanan bir yapının tüm hakları arsa sahibine aittir. Kat mülkiyeti ile ilgili şartlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir. İlgili kanunda kat mülkiyeti “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” şeklinde tanımlanmıştır. Aynı kanunun 12. Maddesinde kat mülkiyetinin kurulması ile ilgili düzenlemeler yer alır ve ilgili kanun maddesine aşağıda yer verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 12

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

• a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
• b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
• c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)

Yukarıda yer alan kanun maddesine ek olarak sıkça karşımıza çıkan kat irtifakı kavramına da burada yer vermek gerekir. Kat irtifakı ile ilgili düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu 14. Maddesinde yer alır ve ilgili kanun maddesine aşağıda yer verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 14

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

Öncelikle burada belirtmek gerekir ki; inşaatı tamamlanmış olan bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde hukuki işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için kat sahibinde kat mülkiyet tapusunun bulunması gerekir. Yukarıda çeşitli maddelerine yer verdiğimiz Kat Mülkiyeti Kanununda kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilme şartları düzenlenmiştir. Buna göre; söz konusu yapının tamamlanmasının ardından kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işlemi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve kat irtifakı kurulması sırasında tapu idaresine teslim edilmiş mimari proje ile yönetim planı mevcut ise yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içerisinde görevli tapu dairesine gönderilmesinin ardından resen yapılır.