İpotek Nedir?

Öncelikle ipotek kavramının tanımından başlamak gerekirse; ipotek, mevcut ya da ileride doğması muhtemel olan bir alacağı güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkı olarak tanımlanır. İpotek uygulamasının temelini oluşturan neden ise ticari ve borç ilişkilerinin yoğun olduğu ve büyük miktarda para ve mal varlığının konu olduğu günümüzdeki hukuki ilişkiler düşünüldüğünde alacaklı olan kişinin alacağını garanti altına alabilme hakkı gösterilebilir. Buna göre başka bir ifade ile ipotek kavramını alacaklı olan kişiye alacağını garanti altına alma imkanını veren hukuki müessese olarak da tanımlamak mümkündür.

Burada ayrıca vurgulamak gerekir ki; taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakları ipotek, irat senedi ve ipotekli borç senedi olmak üzere üç çeşittir. İpotek aracılığı ile alacaklı olan kişi borçlu borcunu ifa etmediği takdirde cebri icra yolu ile söz konusu taşınmazı sattırarak alacağını satış bedelinin içinden alma hakkına sahip olmuş olur. Para ile ölçülebilen her tür alacak ipotek aracılığı ile güvence altına alınabilir. Buna ek olarak yapma ya da yapmama borçları da ipoteğin konusunu oluşturabilir. Buna göre alacak, mevcutta var olan bir alacak olabileceği gibi ileride gerçekleşmesi muhtemel bir alacak da olabilir. Ayrıca burada altını çizmek gerekir ki; söz konusu alacağın türü ya da mevcut veya muhtemel olması fark etmeden teminat miktarı Türk Lirası cinsinden gösterilmek zorundadır. Öte yandan kıymetli evraklardan kaynaklanan borçlar için de taşınmaz rehni kurulabilir. Ayrıca ipotek tesis edilen söz konusu taşınmazın maliki ile borçlu olan aynı kişi olmak zorunda değildir ve buna göre söz konusu taşınmaz rehni başka birinin borcu için de kurulabilir.

İpoteğin Özellikleri Nelerdir?

• Öncelikle burada belirtmek gerekir ki; ipotek şahsi bir alacağı teminat altına almaya yarayan ayni bir haktır. Buna göre denilebilir ki asıl alacağa bağlı feri bir haktır. Alacakla ipotek arasında tek taraflı bir bağ mevcut olur. Bu demektir ki; ipoteğin varlığı asıl alacağın varlığına bağlı bir müessesedir. Fakat altını çizmek gerekir ki ipotek hakkı ortadan kaldırılsa dahi söz konusu bu asıl alacağı sona erdirmez ve asıl alacak sona erdiği halde ipotek tapu sicilinden kendiliğinden silinmez. Söz konusu bu işlem için alacaklı olan kişinin terkin isteminde bulunması ya da mahkeme kararı gerekir. Öte yandan asıl alacak mevcut olmadan kurulan ipotek ise yolsuz tescil işlemidir. Buna ek olarak ipotekle alacak birbirinden bağımsız olarak devredilemez.
• Daha önce de vurguladığımız gibi asıl borçtan şahsen sorumlu olan kişi kendi taşınmazı üzerinde taşınmaz rehni kurmak zorunda değildir. Alacaklı olan kişiye karşı şahsen borçlu olan kişi ile malvarlığıyla borçlu olan kişi farklı olabilir. Borçlu olan kişi borcunu ödemediği takdirde alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurur. Aksi halde söz konusu bu yola başvurmadan borçlu olan kişinin şahsi sorumluluğuna dayanarak iflas ya da haciz istenemez. Borçlu olan kişi söz konusu borcunu ödemediği halde borçtan şahsen sorumlu olmadığı halde ipoteğin kurulduğu taşınmaz maliki, borcu alacaklıya ödemek sureti ile taşınmazın satışını engelleyebilir. Söz konusu bu halde ilgili taşınmaz maliki alacaklıya halef olur. Fakat vurgulamak gerekir ki söz konusu bu halde ipotek ortadan kalkmaz yalnızca askıda kalmış olur. Asıl borçlunun borcunu ödemek suretiyle alacağa hak kazanan taşınmaz maliki, söz konusu taşınmazını bir başkasına devrederse ilgili bu taşınmaz üzerinde ipotek hakkı devam eder.
• İpotekli taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiği halde ise yeni malik ilgili taşınmazı söz konusu bu hakla birlikte devralmış olur. Buna göre söz konusu bu halde taşınmaz devredilmiş olsa dahi asıl borçlu kimse onun şahsi sorumluluğu devam eder. Bu demektir ki; ipotekli taşınmazın devredilmesi ile taşınmaz ile sorumluluk ve şahsi sorumluluk birbirinden ayrılmış olur.