Küreselleşen dünyada menkul kıymet edinimi bir takım teknolojik gelişmeler ve ulaşımın kolaylaşması sayesinde mümkünleşmiştir. Günümüzde Türkiye’de gayrimenkul edinimi ise başlı başına bir yatırım aracı olarak yabancıların dikkatini çekmektedir. Türk hukukunda, vatandaş-yabancı ayrımı yapılmaksızın herkesin mülkiyet hakkına sahip olduğu anayasal düzenleme ile kabul edilmiştir. Yabancıların taşınmaz edinmeleri mümkün olsa da bazı kanuni sınırlandırmalara tabidir. Bunların bir kısmı Tapu Kanununda gösterilmiştir. Sadece gerçek kişiler değil tüzel kişilerin de taşınmaz edinmeleri mümkündür. Yabancı gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri bakımından aranan şartlar farklı tespit edilmiştir.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinmesinde Kanuni Sınırlamalar
Tapu Kanunu madde 35’in belirlediği üzere ‘..uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.’
Buna ek olarak yabancının edineceği gayrimenkul hakkında; miktar, oran, yer ve kullanım amacı bakımından sınırlamalar getirilmiştir. Maddenin devamında ‘Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.’
Belirtilmelidir ki Kanunda, Cumhurbaşkanı’na miktarı iki katına çıkarma yetkisi verilmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkul ediniminde yer olarak yapılan sınırlandırmalarda bir başka düzenleme ise 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda düzenlenmiştir. İlgili bölge eğer birinci ve ikinci derece askeri yasak bölgede ise yabancı burada gayrimenkul edinemez. Güvenlik bölgelerinde ise, güvenlik bölgesi olarak ilan edilen arazi, ihtiyaç duyulması halinde kamulaştırılır. Kamulaştırılamayacak malların akıbeti ise belli değildir. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda hüküm olmamasına rağmen Yönetmeliği’nde bu bölgede kalan gayrimenkul malların yabancılara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya kiralanamayacağı hükme bağlanmıştır.
Bir diğer sınırlama Tapu Kanunu madde 35/2;
‘Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.’
Yer ve miktar olarak sınırlamalar belirli olduğu halde yabancıların gayrimenkul edinmelerinde, edinme amacı bakımından getirilmiş bir sınırlama yok gibidir. Ancak gayrimenkulün edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilirse gayrimenkul tasfiyeye tabi tutulacaktır. Bu hükmün yapısız taşınmazlar açısından ele alınması gerektiği şeklinde doktrinde görüşler mevcuttur. Çünkü Tapu Kanunu 35/4’ e göre;
‘Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.’
Yabancı kişinin yapısız taşınmaz da geliştirdiği projeyi Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu kullanım amacı bakımından getirilmiş bir sınırlama olarak kabul edilmektedir.
Yabancıların Gayrimenkul Alımı Sırasında Dikkat Etmesi Gerekenler
Gayrimenkul ediniminde dikkat edilmesi gerekenlerden ilki Borçlar Kanunu madde 237 uyarınca taşınmaz satışının geçerliliği, resmi şekilde yapılması ve tescil edilmesine bağlıdır. Satışın geçerliliği için aranan resmi şekil şartının yerine getirilebilmesi için sözleşmenin taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Sicil Müdürlükleri tarafından resmi senet şeklinde yapılması gerekir.
Diğer husus, yabancılar Türkiye’de gayrimenkul edinirken; taşınmazın üzerinde haciz, ipotek gibi bir kısıtlama olduğunda başvuru reddedilebilmektedir. Taşınmazın reddine itiraz etmek için Tapu Müdürlüğünün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne başvuru yapılabilmektedir.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinmesi İçin Gerekli Belgeler
Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuru sırasında teslim ve ibrazı gereken belgeler:
- Kimlik belgesi ve pasaport
- Taşınmazın tapu senedi belgesi
- Taşınmaz edinimi ikamet iznine bağlı yabancı için ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkeresi
- Taşınmazın emlak rayiç değeri belgesi
- Konut ve işyeri vb. binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
- Satıcının ve alıcının fotoğrafı
- Eğer yabancının Türkiye’de gayrimenkul edinmesi işlemi için yurtdışında hazırlanmış bir vekaletname durumu söz konusu ise vekaletnamenin aslı,onaylı örneği ve tercümesi
- Yabancı Türkçe bilmiyorsa başvuru sırasında yeminli tercüman bulundurulması.
Mükyen Hukuk Bürosu uzman avukatlarından randevu almak için:
Diğer Makalelerimiz:
