Kat Karşılığı İnşaat ve Kentsel Dönüşüm Süreçlerinde Yanlış Sözleşmeler Dönülmez Mağduriyetler Yaratıyor
Ülkemizin coğrafik olarak deprem bölgesinde bulunması, nüfusa oranla konut ihtiyacının fazlalığı ve pek çok yapının yenilenme ihtiyacı duyması sebebiyle '' inşaat sektörü '' önemli bir yere sahiptir. Söz konusu bu dönüşüm ve konut ihtiyaçlarının giderilme süreçlerinde ise çoğunlukla arsa payı kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm çalışmaları yöntemleri izlenmektedir.
2022 yılı itibariyle bakıldığında amacının dışına çıkmış biçimde pek çok yarım kalan projeye, arsalarından olan maliklere, hak kayıpları yaşayan anlaşmanın taraflarına ve yıllarca süren dava süreçlerine sürekli şahit oluyoruz. Ortaya çıkan mağduriyetlerin temeline inildiğinde ise pek çoğu için sürecin başında hazırlanan sözleşmelerden kaynaklı kötüye kullanıma açık hususların bulunması veya önleyici tedbirlerin alınmamasını en geçerli nedenler olarak ifade edebiliriz.
Vatandaşların mağdur olmaması ve bilinçli hareket etmesi adına mağduriyetleri ortaya koymak, haklarımızı öğrenmek üzere inşaat hukuku ve kentsel dönüşüm hukuku alanlarında çalışmalarını yürüten avukat Barış MÜKYEN'e konuyla alakalı sorularımızı yönelttik.
1- Arsa payı kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm süreçlerinde ne gibi mağduriyetler ile karşılaşıyorsunuz?
Bahsettiğiniz süreçler ile alakalı projeden projeye değişiklik göstermek üzere belki de binlerce farklı mağduriyete, hak kaybına ve kötü niyetli davranışa rastlıyoruz. Pek çok zaman projenin kendi değişkenleri ve ihtiyaçlarına yönelik spesifik mağduriyetler ile karşılaşıyor olsak dahi sürekli olarak tekrarlanan ve ciddi hak kayıplarına yol açan süreçler de söz konusu… Bunları başlıklar şeklinde kısaca özetleyecek olursam yapı kullanım izinleri (iskan), arsa payı devri, kat irtifaklarının kurulması, fazla yapı, teknik şartname, yönetim planı, özgüleme, metrekare kayıpları, giderler, ek bedel, gecikme, kira, ortak alanlar şeklinde sıralanabilir. Bu gibi durumlara ilişkin sürekli ciddi hak kayıpları ile karşılaşıyoruz.
2- Peki Söz konusu bu süreçlerde ''sözleşme'' neden bu kadar önem arz ediyor?
Kentsel dönüşüm ve arsa payı kat karşılığı inşaat süreçlerinibir '' inşaat '' olarak düşünürsek, bunun temelini yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşme oluşturur. Takdir edersiniz ki bir yapının temeli sağlam olmadığında üzerinde imal edilen eserin sağlıklı olmasının imkanı yoktur. Örneklem metaforların ötesinde basit biçimde anlatacak olur isek inşaat bir süreçtir ve sözleşmeyi tüm bu sürecin teminat vesikası olarak düşünebiliriz. Hukuki ve teknik bakımdan doğru hazırlanmış bir arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kazanımları korur, doğabilecek mağduriyetlere karşı önleyicidir, beklenmeyen durumlara karşı koruyucu ve doğacak olan ek kazanımlar için ise kazanımlara paydaş olmayı sağlar. Bunların yanı sıra işin nitelik bakımından imal edilişini düzenlemesiyle beraber ortak kullanıma dair esasları da düzenler. Bir süreç olduğunu ifade ettiğimiz imal aşamalarında doğabilecek tüm olasılıklara karşı hukuken ve teknik bakımdan tedbir alınmış olmasını sağlar. Bunun yanı sıra sürecin gereği gibi ilerlememesi durumunda ise hak kayıplarını önler, kazanımları korur.
3- Sözleşmeler bu denli önemli ise hazırlanırken nelere dikkat edilmelidir?
Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin konusu olan anlaşmalar yekün olarak değerlendirildiğinde maddi olarak ciddi rakamların düzenlendiği anlaşmaları içerir. Tarafların aldığı riskler, anlaşmaya konu olan taşınmazların değeri ve imal edilecek yapı için harcanacak potansiyel giderlere bakıldığında yüksek rakamlara tekabül etmektedir. Ancak bu denli önemli olan ve yüksek hacimli anlaşmalar olmasına rağmen tarafların ve hatta özellikle arsa sahiplerinin teknik ve hukuki destek aldıklarına pek az rastlıyoruz. Sözleşmeler hazırlanırken dikkat edilmesi gerekenleri eksiksiz olarak ortaya koyabilmenin yolu söz konusu projeyi kendi özelinde irdelemekten geçmektedir. Ancak genel geçer olarak bakıldığında projelerin tamamına yakını için geçerli olan önemli hususlar ise arsa sahipleri bakımından değerlendirildiğinde yüklenici firmanın araştırılması, paylaşım şemasının net belirlenmesi, teknik şartnamenin eklenmesi, iskan (yapı kullanım izni) için ipotek alınması, fazla yapı/ ek bedel/ yönetim planı/ metrekare / cezai şart/ süreler gibi öne çıkan başlıkların hukuki olarak ayrı başlıklar altında düzenlenmesine özen gösterilmelidir. Yüklenici bakımından değerlendirildiğinde ise arsa payı devri, kat irtifakı, cezai şart, ilgili parsellerin imar durumunun ayrıntılı saptanması, masraflar, süreler vs. gibi ilgili pek çok başlık ayrı başlıklar altında düzenlenmelidir.
4-Benzer süreçlerde olan vatandaşlara önerileriniz nelerdir?
Süreçlerin olumsuz ilerlemesinin temelinde daima ''bilinçsiz hareket etme'' refleksinin olduğunu net biçimde ifade edebilirim. Bu bilinçsizlik bazen orantısız talepler üzerine anlaşmayı kurmak oluyorken, bazen hukuki nitelikten uzak düzenlemeler olarak, bazen teknik gerçeklikten uzak ilerlemeler olarak karşımıza çıkıyor. İlgili proje eğer bir kentsel dönüşüm sürecinde olan veya riskli yapı/ alan hüviyetinde bir yer ise malikler kesinlikle fikir birliği içerisinde hareket etmeli ve şekil şartlarını göz önünde bulundurmalıdır. Sadece arsa payı kat karşılığı sürecinde olan vatandaşlarımız ise yerlerine dair imar detaylarını kapsamlı araştırmalı, yüklenici firma analizini doğru yapmalı ve teknik/ hukuki her bakımdan haklarını doğru düzenleyen sözleşmelerin tarafı olmalıdırlar. Uygulamada bu gibi süreçler her ne kadar karşılıklı güven beyanları veya olumlu varsayımlar ile başlasa da gereği gibi ''somut'' düzenlemeler ve araştırmalar yapmayan tarafların sürecin devamında daima geri döndürülemez zararlar gördüğüne şahit oluyoruz. Bu gibi süreçleri yönetirken teknik ve hukuki destek almalarını kesinlikle öneririm.
