Haksız Yapı ve Haksız Yapının Kaldırılması Nedir?

Haksız Yapı Nedir?

Öncelikle tanımından başlamak gerekirse; haksız yapı ya da diğer adıyla haksız inşaat; başkasının arazisine kendi malıyla ya da başkasının malzemesiyle kendi arazisine ya da başkasının malzemesiyle başkasının arazisine inşaat yapılması halinde meydana gelir. Ancak burada vurgulamakta gerekir ki Türk Medeni Kanununda haksız yapı kavram olarak yer almaz fakat haksız inşaata ilişkin hükümler Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde yer alır.

Haksız Yapı için Hangi Yollara Başvurulabilir?

Öncelikle vurgulamak gerekir ki; normal şartlarda bir başkasının arazisine inşaat yapılmaya başlanması halinde haksız el atmanın önlenmesi ya da istihkak davası açılabilir. Ancak eğer söz konusu hal bir başkasının arazisi üzerine inşaat yapılması ise; bu durumda üst arza tabidir ilkesi gündeme gelir. Buna göre; yapılan bir inşaat söz konusu arazinin bütünleyici parçası haline gelir. Söz konusu bu halde arazi ve arazi üstündeki yapı, tek bir mülkiyet hakkının konusunu meydana getirir. Bu nedenle de bütünleyici parça üzerinde ayrı bir mülkiyet hakkı kurulamaz. Söz konusu bu halde inşaat daha ortaya çıkmadan haksız el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Fakat söz konusu inşaatın tamamlanmasının ardından haksız el atmanın önlenmesi davası değil, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunundaki haksız inşaat hükümleri uygulanır.

Haksız Yapı Durumunda İleri Sürülebilecek Talepler Nelerdir?

Haksız yapı yapılması durumunda Türk Medeni Kanunu 722, 723 ve 724 sayılı maddeleri çerçevesinde 3 talepte bulunabilir. Söz konusu bu talepler ve ilgili kanun maddeleri aşağıda verilmiştir.

1. Sökülme talebi (Türk Medeni Kanunu Madde 722)
2. Parasal talep (Türk Medeni Kanunu Madde 723)
3. Taşınmaz mülkiyetinin devrini talep (Türk Medeni Kanunu Madde 724)

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 722

Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.

Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 723

Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.

Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 724

Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.