Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Kanuna aykırı şekilde, usulsüz olarak ya da yolsuz olarak düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun şekle getirilmesi amacıyla tapu iptali ve tescili davası açılır. Taşınmazın mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olan tapu iptali davası mahkeme kararı kesinleşmeden önce icra edilemez.

Aynı hakkı ihlal edilen bir kişinin mülkiyet hakkını temin eden en önemli dava tapu iptal ve tescil davasıdır. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nde de sözleşmenin tarafı olan devletlere mülkiyet hakkının ihlal edildiği durumda bireye etkin koruma mekanizmalarının sağlanması zorunlu kılınmıştır. Bu sebeple; bir kişinin ihlal edilen mülkiyet hakları ülke içi hukuk yolları ile giderilemez ise söz konusu kişinin Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel olarak başvurması da mümkündür.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ya da tescil davaları gibi taşınmaz mülkiyeti ile ilgili olan tüm davalar tapu kayıtlarında söz konusu taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olan kişiye karşı açılır. Eğer söz konusu tapu kayıtlarında taşınmazın mülkiyetine sahip olan kişi vefat etmiş ise bu dava malikin mirasçılarına karşı açılır.

Tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait mülki ya da şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması tapu iptal ve tescil davaları ile birlikte talep edilirse, tapu kaydında yer alan hak sahibine de ayrıca dava açılması şarttır.

Türk Medeni Kanunu 713. maddenin 3. fıkrasına göre; olağanüstü zamanaşımı sebebiyle açılacak olan tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişi ve hazine aleyhine bir arada açılmalıdır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 12. maddeye göre; tüm diğer gayrimenkul davalarında olduğu gibi tapu iptali davaları da söz konusu taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Taraflar aralarında anlaşmış olsalar dahi söz konusu dava kesin yer mahkemesi dışında bir yerde görülmez çünkü tapu iptali davasında söz konusu taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili mahkemedir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 2. maddenin 1. fıkrasına göre; davaya konu olan taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri fark etmeksizin tapu iptali ve tescil davası davaya bakmaya görevli olan asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Söz konusu davaya konu olan taşınmazın kayıt bilgileri, arazideki durumu ve somut olayın özelliğine göre yapılan işlemdeki hukuka aykırı olan kısımlar açık bir şekilde tapu iptal ve tescil davası dilekçesinde anlatılmalıdır. Dava dosyası içerisinde söz konusu taşınmaza ait tapu kayıtları, bu kayıtlara temel teşkil eden belgeler de getirilmelidir. Hangi hususlarda bilirkişi incelemesi talep edildiği, keşif işleminde ya da tanıklar dinlenirken nelere dikkat edilmesi gerekeceği tapu iptali davası dilekçesinde açık ve net olarak belirtilmelidir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?

• Tapu iptal ve tescil davası hukuki ehliyetsizlik sebebiyle açılabilir,
• Tapu iptal ve tescil davası mirastan mal kaçırma sebebiyle açılabilir,
• Tapu iptal ve tescil davası vekaletin kötüye kullanıldığı durumlarda açılabilir,
• Tapu iptal ve tescil davası imar uygulaması kaynaklı açılabilir,
• Tapu iptal ve tescil davası ölünceye kadar bakma sözleşmesi sebebiyle açılabilir,
• Tapu iptal ve tescil davası söz konusu aile konutu olduğunda açılabilir,
• Tapu iptal ve tescil davası kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik sebebiyle açılabilir.

Yolsuz Tescil Nedir?

Mülki haklar tescille meydana gelir, ancak söz konusu bu tescilin hüküm ve sonuç açığa çıkarması için geçerli bir hukuki dayanağa sahip olması gerekir. Bunun sebebi; Türk hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda sebebe bağlılık prensibi temel alınmaktadır, yani söz konusu tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanma zorunluluğu vardır. Türk Medeni Kanunu 1024. maddesinde yer aldığı şekliyle; “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” söz konusu durum açıklanır. Buna göre; hak durumuna uymayan durumlar yolsuz tescil olarak kabul edilir.

Burada belirtmek gerekir ki yolsuz tescil bir üst kavram olarak karşımıza çıkar. Tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine ya da tasarruf yetkisine sahip bulunmaması durumunda, tescile temel oluşturan satış, bağış vb. işlemin şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle ya da vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, çifte tapu kaydı gibi aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları ya da hataya düşmeleri vb. gibi sebepler yolsuzluğa yol açar.

Tescil işlemi yolsuz olduğu durumda, söz konusu işlem gerçek hak sahipliği ve bu hakkın kapsamını göstermez. Buna göre; bir nedene dayanmayan tescil ya da terkin işlemi, söz konusu taşınmaz üzerindeki mülkü hakkın durumunu etkilemez ve bu durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak burada belirtmek gerekir ki; tapu sicilinde yer alan kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayarak, sadece şekil halinde bir değer sahip olması durumunda, söz konusu tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirme imkanı ortadan kalkar.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Medeni Kanun 9. maddeye göre; tapuda taşınmaz devri işlemi gerçekleştiren her kişinin söz konusu devir anında temyiz gücüne ve fiil ehliyetine sahip olması lazımdır. Medeni kanunda yer aldığı şekliyle temyiz gücü, kişinin davranışlarının, fiil ve işlemlerinin neden ve sonuçlarını anlayarak, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kuvvetidir. Kişinin 18 yaşından küçük olması, devir anında sarhoş olması, akıl zayıflığı olması, yaşlılık ya da bunlara benzer sebeplerden herhangi biriyle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybetmiş olması vb. gibi durumlarda söz konusu kişi fiil ehliyetine sahip değildir. Bu nedenle; bahsettiğimiz fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yapmış olduğu taşınmaz satış ve devir işlemleri hukuka aykırılık arz ettiği için tapu iptal ve tescil davasına konu olur.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Vekalet görevi kötüye kullanılarak yapılmış olan tapu devir işlemleri hukuka aykırılık teşkil eder ve bu şekilde yapılmış olan işlemler sebebiyle meydana gelen mağduriyetler tapu iptal ve tescil davaları ile giderilir.

Vekaleten başka bir kişiden işlem yapma yetkisi almış olan vekil, kendisine vekalet veren kişinin lehine ve iradesine uygun şekilde hareket etmek zorundadır, kendisine vekalet veren kişiye zarar verecek herhangi bir hareket ve işlemden kaçınmakla yükümlüdür.

Borçlar Kanunu 504. maddenin 1. fıkrasına göre; vekalet veren ve vekaleti alan kişi arasında bir vekalet sözleşmesi yapılmış ise taraflar arasındaki vekalet ilişkisinin kapsamı söz konusu bu sözleşme dikkate alınarak belirlenir; ancak vekalet veren ve vekaleti alan kişi arasında yapılmış olan bir vekalet sözleşmesi mevcut değil ise vekaletin kapsamı yapılacak olan işlemin niteliğine göre belirlenmektedir. Buna göre; vekaleti veren kişinin yararı ile bağdaşmayacak bir fiil ya da işlem yapan vekil, söz konusu bu hareketinden sorumlu olur.