Kira Sözleşmesinin Feshi Nasıl Olur?

Kira Sözleşmesi Nedir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki taşınmazın sahibi ile kiracının haklarını korumak amacıyla taraflar arasında kira sözleşmesi imzalanır. Söz konusu bu kira sözleşmesinde kiranın başlayacağı tarih, kira bedeli ve sözleşmenin müddeti gibi her iki taraf için de bağlayıcı olan bilgilere yer verilir. Söz konusu bu bilgiler aynı zamanda kira sözleşmesinin feshedilme şartlarını da belirlemiş olur. Ancak burada vurgulamak gerekir ki taraflar arasında imzalanan bu kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre kira feshi farklı şekillerde gerçekleştirilir. Genel itibariyle ise taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi feshi bildirim yolu ve dava yolu olmak üzere iki şekilde yapılabilir. Aşağıda her iki yolun da ayrıntılarına yer verilmiştir.

Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshi ile ilgili düzenlemeler yer alır ve ilgili kanun maddesine aşağıda yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 347

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Sözleşmesinin Dava Yolu ile Feshedilmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanununun 350. Maddesinde kira sözleşmesinin dava yolu ile feshedilmesi ile ilgili düzenlemeler yer alır ve ilgili kanun maddesine aşağıda yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 350

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Feshedilmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesinde kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle feshedilmesi ile ilgili düzenlemeler yer alır ve ilgili kanun maddesine aşağıda yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 352

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.