Önalım Hakkı Nedir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki; bir kişinin başkasına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşulu ile, bir şey üzerinde dilediği biçimde yararlanma, tasarruf etme, başkasına devretme, kullanma biçimini değiştirme, harcama ve tüketme yetkilerini kapsayan mülkiyet hakkı Anayasa dahilinde güvence altına alınmıştır. Anayasa’nın 35. maddesinde yer alan düzenlemeye göre, herkes mülkiyet hakkına sahiptir. Söz konusu bu hak, yalnızca kamu yararı amacı ile, kanunla sınırlanabilir ve kullanılması toplum yararına aykırılık teşkil edemez. Buradan anlaşılabileceği üzere Anayasa tarafından mülkiyet hakkının güvencesi oluşturulur ve bu hakkın hangi durumlarda ve hangi şekilde sınırlandırılabileceği ortaya konulur. Buna göre mülkiyet hakkının sadece kanunla sınırlandırılabileceğini söylemek gerekir. Önalım hakkı ya da diğer bir deyişle şufa hakkı, mülkiyet hakkının özel hukuktan kaynaklanan kısıtlama sebeplerinden birini meydana getirir. Türk Medeni Kanununun 731. maddesinin 2. fıkrasında yer alan düzenlemeye göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. İlgili maddeye göre yasal önalım hakkının tapu siciline tescil edilmesi gerekmez. Söz konusu bu kural kanuni önalım hakkına dairdir. Ancak önalım hakkının dayanağı kanun olabileceği gibi bir özel hukuk sözleşmesi de mevcut olabilir.

Önalım Hakkını Kullanma Şartları Nelerdir?

Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklindeki ifadelerle düzenlenmiştir. Buna göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen ya da kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar tarafından önalım hakkı kullanılabilir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen ya da tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Söz konusu bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılması ile kullanılabilir hale gelir. İlgili kanun maddesi metni incelendiğinde yasal şufa hakkının yenilik doğuran bir hak olduğu görülür. Bu hak aynı zamanda eşyaya bağlı bir hak olduğu için söz konusu taşınmazda mülkiyet hakkı kimdeyse önalım hakkı da ona ait olur. Burada vurgulamak gerekir ki yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette gündeme gelir ve diğer mülkiyet türlerinin hiçbirinde paydaşların önalım hakkı mevcut değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2009/8644 K. Sayılı kararında konuyla ilgili olarak “Dava, önalım hakkı nedeniyle payın iptali ve tescili istemine ilişkindir. Davalı, önalım hakkına konu edilen paydan önce aynı taşınmazda pay satın almak suretiyle paydaş bulunmaktadır. Pay iktisap eden kimse üçüncü şahıs olmadığından, yasa gereği diğer paydaşların önalım haklarını kullanmaları mümkün değildir.” şeklindeki ifadelere yer verilmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2019/5705 K. Numaralı kararı konuyla ilgili kararında ise “Dava ve birleştirilen davalar önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "avans" niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalımhakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez.” şeklindeki ifadelere yer verilmiştir.

Önalım hakkını kullanma şartlarından sonuncusuna Türk Medeni Kanununun 733. maddesinde “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.” şeklindeki ifade ile yer verilmiştir.

Önalım Hakkının Kullanılması ve Önalım Hakkı Davası Nedir?

Daha önce belirttiğimiz üzere; paydaşlardan birisi payını paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir. Buna göre satış işlemi önalım hakkının ön koşuludur. Bu nedenle satış dışında gerçekleştirilen devirler nedeniyle önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisinin kurulması ile doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Söz konusu bu hakkını kullanmak isteyen paydaşın önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescili davası açması gerekir. Bu durum Türk Medeni Kanununun 734. maddesinde “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.” şeklinde belirtilmiştir. Önalım bedeli ise Türk Medeni Kanunu 734. maddesinin 2. fıkrasına göre belirlenir. İlgili maddede “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” ifadesine yer verilmiştir. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından meydana gelir. Söz konusu bu bedelin hakimin belirlediği süre içerisinde yine onun belirlediği yere depo edilmesi şartı aranır. Eğer ki söz konusu hak sahibi bedeli belirlenen süre içerisine nakden depo etmezse dava reddedilir. Önalım hakkı sebebiyle açılacak davada davalı paydaşın payını satmış olduğu alıcıdır. Asliye hukuk mahkemesi önalım hakkının kullanılması davasında görevlidir. Öte yandan yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.

Birden Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Kullanması Nedir?

Önalım hakkı doğan birden fazla paydaşın olduğu hallerde herkesin bu hakkını kullanabilmesi mümkündür. Buna göre her paydaş hakkını birbirinden bağımsız olarak kullanabilir. Ancak belirtmek gerekir ki birden fazla paydaşın dava açtığı durumlarda satılan pay nasıl paylaşılır sorusu gündeme gelecektir. Ancak burada önemle vurgulamak gerekir ki önalım hakkını kullanan paydaşlar pay oranları ne olursa olsun önalım hakkına konu paydan eşit oranda yararlanırlar.