Kira Tespit Davası Nedir?

Öncelikle tanımından başlamak gerekirse; kira tespit davası, kira bedelinin o günün piyasa koşulları göz önüne alınarak hak ettiği değerin belirlenmesi için açılan davalara verilen isimdir. Kira tespit davasının bilinen başka bir adı ise kira bedelinin tespiti davasıdır. Burada belirtmek gerekir ki; kira bedelinin tespiti davasıyla ilgili düzenlemeler Türk Borçlar Kanununun 343. ve devamında yer alan maddelerde bulunur.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Öncelikle burada belirtmek gerekir ki; kira bedelinin nasıl belirleneceği ile ilgili düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinde yer alır ve ilgili kanun maddesine aşağıda yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Yukarıda yer alan kanun maddesinden de anlaşılabileceği üzere; kiraya veren kişinin yenilenen kira dönemlerinde kiracı olan kişi aleyhine değişiklik yapmasının önü açılmıştır. Fakat burada altını çizmek gerekir ki; söz konusu bu aleyhe yapılan değişikliğin geçerli olabilmesi için belirli sınırlamalar getirilmiştir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Öncelikle burada vurgulamak gerekir ki; kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekir. Söz konusu bu dava şartları ile ilgili düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu 345. ve 346. maddelerinde yer alırken söz konusu bu kanun maddelerine aşağıda yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 345

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Türk Borçlar Kanunu Madde 346

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.