Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kiracıyı kiracı olduğu konut ya da iş yerinden çıkarma uygulamada sıklıkla karşılaşılan önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Söz konusu bu durumun hem kiracı hem de kiraya veren için önemli sonuçları vardır. Bu durumda hukuki prosedürün düzgün işletilmesi ise çok büyük öneme sahiptir. Burada vurgulamak gerekir ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu genel yapısı dahilinde kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergiler. Fakat vurgulamakta yarar var ki kiraya veren kişiye de belirli hallerde kiracının tahliyesi imkanı tanınmıştır.

İlk olarak burada önemle belirtmek gerekir ki kiralayan ile kiracı arasında yapılmış olan bir kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılması söz konusu taşınmazın kira süresi sonunda geri verileceği anlamını taşımaz. Daha önce de vurguladığımız gibi borçlar kanunu kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergiler ve söz konusu bu sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırma hakkını kiracıya vermiştir. Buna göre denilebilir ki kiracı kira bedelini ödediği müddetçe kiralanan taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Öte yandan mülk sahibi olan kiraya veren kişiye söz konusu bu hak tanınmamıştır. Ancak bu durumun tek istisnasını tahliye taahhütnamesi oluşturur. Buna göre; kiracı sürenin sonunda ya da başka bir tarihte konutu ya da işyerini terk edeceğini şartlarına uyarak bir tahliye taahhütnamesi ile beyan etmiş ise kiraya veren kişi söz konusu bu tarihte kiracıyı çıkarabilir.

Aslında belirtmek gerekir ki kiracı tahliyesi için birçok yol mevcuttur. Yazılı tahliye taahhütnamesi ise bu yollardan birisidir. Buna göre tahliye taahhütnamesi ile kiracı olan taraf belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı terk edeceğini beyan eder. Söz konusu bu beyan Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde ortaya çıkan sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesinde kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ile ilgili düzenlemede tahliye taahhütnamesi ile ilgili düzenleme de yer alır. İlgili kanun maddesine aşağıda yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 352

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi Nasıl Olur?

Öncelikle burada önemle vurgulamak gerekir ki tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracı çıkarma imkanı vermez. Ancak söz konusu taahhütname kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki imkanları kullanma hakkı tanır. Türk Borçlar Kanununun yukarıda yer verilen 352. Madde düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkan tanır. Söz konusu bu imkanlar;

• Bu imkanlardan ilki dava açmak suretiyle kiracıyı ilgili taşınmazdan çıkarmadır. Söz konusu bu davanın adı tahliye davasıdır. İlgili kanunda belirtildiği gibi bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlamak kaydı ile mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.
• Bu imkanlardan ikincisi ise icraya başvurmaktır. Bu halde icra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının ilgili taşınmazı tahliyesi sağlanır.

Yukarıda açıklanan her iki süreç de teknik hukuki bilgiye dayanır. Bu nedenle söz konusu hukuki süreçlerin titizlikle yürütülmesi gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Genel itibariyle konuşmak gerekirse tahliye taahhüdüne dayanan bir tahliye davası uzun sürmemektedir. Fakat yine de belirtmekte yarar var ki söz konusu bu genel ifadeye rağmen bu soruya net cevap vermek zordur. Bu durumun nedeni ise bazı hallerde taahhütnamenin geçerliliğine ya da taraflara ilişkin bekletici mesele yapılacak durumlar veya başkaca araştırmaların yapılması gerekliliğidir. Bu saydıklarımıza ek olarak hatalı veya ihmali işlemler de dava sürecini uzatabilir. Öte yandan tüm bu etkenlerin yanında mahkemenin iş yükü ve yoğunluğu dava sürecinin uzamasına etki etmektedir.